전세 계약 만기를 앞두고 집주인과 기분 좋게 재계약을 결정하셨나요? 하지만 도장을 찍기 전, 꼭 짚고 넘어가야 할 것이 바로 ‘전세 재계약 확정일자’입니다. “이미 예전에 받았는데 또 받아야 하나?” 혹은 “다시 받으면 기존 순위가 밀리는 거 아냐?” 하는 걱정들이 많으실 거예요. 저도 예전에 보증금을 증액하면서 혹시라도 순위가 밀릴까 봐 등기부등본을 몇 번이나 확인했던 기억이 납니다. 오늘은 여러분의 불안을 확신으로 바꿔드리는 재계약 실무 팁을 공개합니다! 😊
1. 증액 재계약: ‘시간차’ 공격을 조심하세요! 🛡
보증금을 올려서 다시 계약할 때 중요한 것은 증액분에 대한 새로운 확정일자를 받는 시점입니다. 기존 보증금은 예전 확정일자로 이미 성벽을 쌓아두었지만, 새로 추가된 금액은 무방비 상태이기 때문이죠.
확정일자의 효력은 ‘다음날 0시’부터 발생합니다. 만약 집주인이 계약 당일 오전에 은행 대출(근저당)을 실행해버리면, 여러분의 증액분 보증금은 은행보다 후순위로 밀리게 됩니다. 계약 당일 등기부등본 확인은 선택이 아닌 필수입니다!
2. 계약서 작성 시 ‘마법의 특약’ 넣기 ✍
재계약서를 쓸 때 단순히 금액만 바꾸지 마세요. 임차인의 권리를 더욱 단단히 지켜줄 특약 한 문장이 큰 힘이 됩니다. 솔직히 말해서, 이 문구 하나가 나중에 수천만 원을 지켜줄 수도 있거든요.
추천 특약 문구 📝
“본 계약은 보증금 증액에 따른 재계약이며, 임대인은 확정일자 부여일 익일까지 본 목적물에 대해 새로운 권리 설정을 하지 않기로 한다. 위반 시 본 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 손해를 배상한다.”
재계약 유형별 실무 가이드 📋
| 유형 | 확정일자 필요성 | 핵심 액션 |
|---|---|---|
| 보증금 증액 | 매우 중요 | 새 계약서 작성 후 당일 즉시 신청 |
| 보증금 감액 | 불필요 | 영수증 처리 및 기존 계약서 유지 |
| 묵시적 갱신 | 불필요 | 기존 대항력 자동 승계 |
3. 서류 보관의 정석: “버리지 마세요” 📂
재계약 후 간혹 “이제 새 계약서가 있으니 옛날 건 버려야지” 하시는 분들이 계십니다. 절대 안 됩니다!
- 구 계약서: 최초 계약 시점부터 증액 전까지의 보증금 순위를 증명합니다.
- 신 계약서: 증액된 보증금에 대한 추가 순위를 증명합니다.
이 두 장이 한 세트로 묶여 있어야 전체 보증금이 보호받습니다. 📌
재계약 핵심 체크리스트
자주 묻는 질문 ❓
전세 재계약 확정일자은 단순히 ‘2년 더 살기로 하는 약속’을 넘어, 내 소중한 자산의 순위를 재배치하는 아주 중요한 법적 절차입니다. 궁금한 점이 있다면 댓글로 물어봐 주세요~ 😊
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